ARGITAY'DAN SEVİNDİREN KARAR!
Haber: Selim Çoraklı
Yargıtay yıllarca müteahhitler tarafından mağdur edilenleri sevindiren bir karara imza attı.
Arsa sahiplerini, müteahhitleri ve inşaat tamamlanmadan konut satın alan binlerce kişiyi ilgilendiren önemli içtihat değişikliği yaptı.
Yargıtay'ın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilerin mülkiyet haklarına ilişkin yaklaşımı değişti.
Artık müteahhidin inşaatı tamamlamaması veya sözleşmenin feshedilmesi, üçüncü kişilere devredilen tapuların her durumda iptal edileceği anlamına gelmiyor.
ESKİDEN NE OLUYORDU?
▪️ Müteahhit, inşaatı sözleşmeye uygun tamamlamadan bağımsız bölümler üzerinde kesin hak kazanamıyordu.
▪️ Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, müteahhidin hukuki durumuna bağlı kabul ediliyordu.
▪️ İnşaat yarım bırakıldığında arsa sahipleri, üçüncü kişilere devredilmiş tapuların iptalini ve adlarına tescilini isteyebiliyordu.
▪️ Yalnızca tapu kaydına güvenerek iyiniyet savunması yapılması yeterli görülmüyordu.
YENİ İÇTİHAT NE GETİRDİ?
Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun yeni yaklaşımında, Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesindeki tapu siciline güven ve iyiniyetin korunması ilkesi ön plana çıktı.
Buna göre;
Müteahhitten tapuda resmi işlemle taşınmaz satın alan üçüncü kişilerin iyiniyeti değerlendirilecek.
Tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli kişilerin mülkiyet hakkı korunabilecek.
Müteahhidin sözleşmeye aykırı davranması, üçüncü kişinin tapusunu otomatik olarak geçersiz kılmayacak.
Sözleşmenin feshedilmesi, iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımlarını her durumda ortadan kaldırmayacak.
İYİ NİYET ŞARTI
Yargıtay önemli bir ayrıntıya da açıklık getirdi. Koruma bütün alıcılar için geçerli olmayacak. Üçüncü kişinin gerçekten iyiniyetli olması gerekiyor.
ARSA SAHİPLERİ İÇİN EN BÜYÜK RİSK!
Bir arsa sahibi, müteahhitle 10 dairelik kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptı.
Müteahhit, kendisine düşecek 5 dairenin tapusunu inşaat tamamlanmadan üçüncü kişilere devretti.
Ancak inşaatı %30 seviyesinde bıraktı.
Arsa sahibi sözleşmeyi feshetse bile, üçüncü kişiler iyiniyetli kabul edilirse tapular geri alınamayabilir.
Böylece arsa sahibi hem yarım kalan inşaatla hem de üçüncü kişilerin mülkiyet iddialarıyla karşılaşabilir.
ARSA SAHİPLERİ HAKLARINI NASIL KORUYACAK?
1- SÖZLEŞMENİN TAPUYA ŞERHİ
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken mümkün olan şekilde tapuya şerh edilmesi önem taşıyor.
Şerh koruma sağlayabilir ancak bütün iyiniyet iddialarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
2- KADEMELİ TAPU DEVRİ
Müteahhide bütün arsa paylarının başlangıçta devredilmesi yerine;
▪️ Temel ve subasman,
▪️ Kaba inşaat,
▪️ İnce işlerin tamamlanması, ▪️ Yapı kullanma izin belgesi
aşamalarına bağlı devir sistemi tercih edilebilir.
3- TEMİNAT İPOTEĞİ
Başlangıçta tapu devri zorunluysa arsa sahibi lehine teminat ipoteği kurulması değerlendirilebilir.
4- ÜÇÜNCÜ KİŞİLERE SATIŞ ŞARTI
Sözleşmeye, müteahhidin belirli inşaat seviyesine ulaşmadan ve arsa sahibinin yazılı onayı olmadan satış yapamayacağına ilişkin hükümler konulabilir.
MÜTEAHHİTTEN DAİRE ALACAKLAR DİKKAT!
Tapuda mülkiyet devri bulunması bütün riskleri ortadan kaldırmaz.
Satın almadan önce tapu kayıtları, şerhler, ipotekler, inşaatın durumu ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmeli.
SONUÇ:
Yeni içtihatla arsa sahipleri açısından sözleşmelerin hazırlanması ve tapu devirlerinin güvenceye alınması daha da önemli hale geldi.
Müteahhidin inşaatı yarım bırakması, üçüncü kişilere satılmış tapuların mutlaka geri alınacağı anlamına gelmiyor!
Her uyuşmazlık; tapu devri, üçüncü kişinin iyiniyeti ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilecek.
