Karara konu olayda İstanbul’daki bir iş yerini 2005 yılında kiraya veren mülk sahibi, 2021’de aylık 22 bin TL olan kiranın bölgedeki emsallerin altında kaldığını belirterek bedelin 39 bin TL’ye çıkarılması için dava açtı.
YEREL MAHKEME 5 YIL ŞARTINI ESAS ALDI
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasında 2018’de yeni bir kira sözleşmesi yapıldığını ve bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini dikkate aldı.
Mahkeme bu nedenle kira bedelinin hak ve nesafet kurallarına göre yeniden belirlenemeyeceğine karar verdi. İstinaf başvurusu da reddedildi.
YARGITAY KARARI BOZDU
Dosyanın temyize taşınmasının ardından Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını eksik inceleme gerekçesiyle bozdu.
Yargıtay, yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmadığına dikkat çekti.
İLK KİRA İLİŞKİSİ DE HESABA KATILACAK
Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin hangi tarihte başladığının da araştırılması gerektiği belirtildi.
Somut olayda kiracının taşınmazı 2005’ten beri kullandığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise yeni bir kira ilişkisi kurmaktan çok mevcut ilişkiyi yazılı hale getirmek amacıyla düzenlenmiş olabileceği vurgulandı.
RAYİÇ BEDEL BİLİRKİŞİYLE ARAŞTIRILACAK
Yargıtay, 2018’de belirlenen kira bedelinin o tarihteki piyasa rayicine uygun olup olmadığının bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkarılması gerektiğine hükmetti.
Eğer kira bedelinin o tarihte emsallerin altında kaldığı belirlenirse, yeni sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi dikkate alınarak kira bedelinin yeniden tespit edilmesinin önü açılabilecek.
5 YIL KURALI HER DURUMDA TEK BAŞINA YETERLİ DEĞİL
Kararla birlikte, kira tespit davalarında yalnızca son sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmayacağı ortaya konuldu.
Mahkemelerin kira ilişkisinin gerçek başlangıcını, sözleşmenin hangi amaçla yenilendiğini ve mevcut bedelin emsal kiralara uygun olup olmadığını birlikte değerlendirmesi gerekecek.